¿Qué es y cómo hacer una subrogación de hipoteca?

¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco? Te contamos qué es la subrogación de hipoteca, cuánto cuesta y qué pasos hay que dar para firmar una nueva escritura.

Con el Euribor en escalada constante, son cientos de miles las familias que han visto cómo se ha disparado la cuota de su hipoteca. En el momento de escribir este artículo (1 de mayo de 2023), el Euribor estaba en el 3,757%, el dato más alto desde noviembre de 2008.

¿Qué consecuencias tiene esto? Pues que la cuota de las hipotecas variables se van a encarecer entre 185,15 y 555,45 euros al mes, lo que supone una subida del 48,20% (fuente: kelisto.es).

Tipos de subrogación hipotecaria

¿Es posible hacer algo para pagar menos? Lo más obvio es tratar de renegociar las condiciones con la entidad bancaria, incluso cambiarse a una hipoteca de tipo fijo.

Subrogación de acreedor

Otra posibilidad es realizar una subrogación de hipoteca o, lo que es lo mismo, cambiar la hipoteca de entidad financiera. Es lo que se conoce como subrogación de acreedor.

Además de acceder a condiciones financieras más ventajosas, es posible aprovechar para modificar los plazos de amortización, cambiar el tipo de interés (de fijo a variable, por ejemplo) o eliminar algunos productos vinculados que no se necesiten. Lo que no se puede cambiar es el importe del préstamo.

Subrogación de deudor

Existe otro tipo de subrogación, la de deudor. En este caso, el banco es quien cambia la hipoteca de un cliente a otro. El ejemplo más común es cuando una persona compra una vivienda que todavía tiene hipoteca. Entonces, el nuevo comprador hace parte del pago asumiendo la hipoteca del vendedor.

¿Qué pasos hay que dar para realizar una subrogación hipotecaria?

¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco? Adelante, no necesitas pedir permiso a tu entidad financiera. Simplemente tienes que buscar la hipoteca que mejor se ajuste a tus necesidades y negociar con la nueva entidad financiera. Por regla general, tendrás que hacer una serie de trámites que listaremos a continuación:

Solicitar la subrogación formalmente.
Leer la oferta vinculante que te entregará el banco y aceptarla. La nueva entidad se comunicará con la anterior y le pedirá un certificado de la deuda, que debería llegar en un plazo máximo de 7 días.
Durante los 15 días siguientes, puede ocurrir que tu banco actual te realice una contraoferta.
¿No te interesa? Ya puedes formalizar la subrogación. Para ello, tendrás que acudir al notario y firmar la nueva escritura. Esta se entregará en el Registro de la Propiedad.

Gastos asociados a la subrogación de la hipoteca

¿Quién corre con los gastos de la subrogación? El cliente abonará:

Las comisiones bancarias impuestas por la antigua entidad financiera (compensación por reembolso anticipado): el importe se aplica sobre el capital pendiente de pago. Varía en función de las condiciones firmadas en su día y de si la hipoteca es a interés fijo o variable. No obstante, el banco debe respetar el máximo establecido por ley. El coste se sitúa entre el 0% y el 2% sobre el importe que te queda por devolver, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca:
- A partir del 16 de junio de 2019.
  - Tipo fijo: El 2% durante los 10 primeros años y el 1,5 % después.
  - Tipo variable: el 0,25% para los 3 primeros años, el 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá comisión.
- Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. El 0,5% del capital pendiente de pago si la subrogación es antes de seis años y el 0,25% como máximo a partir del sexto año.
- Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. El 0,5% sobre el importe pendiente.
- Antes del 27 de abril del 2003. El 1% como máximo.

Los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros), así como la nota simple actualizada del inmueble y los aranceles notariales de la copia de la escritura del préstamo hipotecario.

Por su parte, la entidad bancaria asumirá los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad. También el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Quieres saber cuánto te ahorrarías si subrogaras la hipoteca? Muchos bancos ofrecen simuladores online. También puedes echar un vistazo a los diferentes comparadores online, como este de Rastreator.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisitos debo cumplir para subrogar una hipoteca?

Las condiciones para aceptar la subrogación de la hipoteca las impondrá el banco con el que vayas a firmar el contrato. Lo habitual es que te pida que domicilies la nómina y que contrates algunos seguros.

Puede que también quiera comprobar que llevas al menos dos o tres años pagando la hipoteca religiosamente. Además, da por sentado que el nuevo banco va a realizar un análisis de riesgos de tu perfil para asegurarse de que tienes estabilidad laboral y los ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de la hipoteca sin problemas.

¿Qué es la TAE?

Estas siglas hacen referencia a la Tasa Anual Efectiva o Equivalente. Dependiendo de si es más alto o más baja, pagarás más o menos intereses por tu préstamo hipotecario.

Además de los intereses, la TAE incluye los gastos y comisiones. Lo que no incluye son los gastos que los clientes pueden evitar, como los de los seguros.

¿Qué es la carencia de capital?

La carencia permite aplazar el pago de las cuotas, ya sea de forma total o parcial. En este último caso pagarás sólo los intereses. Este periodo de carencia oscila entre los 3 y los 60 meses, y puede negociarse para el inicio del préstamo o durante toda su duración.

¿Qué documentación me pedirán cuando vaya a solicitar la subrogación de la hipoteca?

Los requerimientos pueden variar de un banco a otro, pero hay una serie de documentos que te van a pedir todos:

El DNI u otro documento de identificación en vigor (NIE o pasaporte).
Vida laboral actualizada.
Movimientos bancarios de los últimos meses.
Declaración del IRPF del último ejercicio.
Si tiene otros préstamos o créditos por valor superior a 6.000 euros, recibos y datos del CIRBE.
Las escrituras de la vivienda.
Todos los ingresos que, además del trabajo, se pudieran tener.

¿Qué es un bróker hipotecario?

Es un intermediario especializado en buscar las mejores hipotecas para cada perfil de cliente. Entre sus servicios incluyen la negociación de las condiciones de la hipoteca con las entidades financieras (menos intereses, cambio del tipo variable al fijo, eliminación de seguros, etc.).

Lo habitual es que cobren unos honorarios, pero también está la figura del intermediario, que viene a ser lo mismo. La diferencia está en que es el banco quien les abona una comisión cada vez que un cliente firma una hipoteca.

¿Qué ocurre si no puedo pagar la nueva hipoteca?

Cuando hayas dejado de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (si es en la primera mitad de la vida del préstamo) o 15 (si es en la segunda mitad), el banco te requerirá el abono de las cantidades adeudadas y te dará un mes de plazo. Este será el primer paso para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda.

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M.C

Financiación inmuebles