Alberto Arias
Alberto Arias
07 Oct, 2021 - 12:07
elegir hipoteca

¿Cómo elegir una hipoteca?

Alberto Arias

Vivir implica tomar decisiones continuamente. Sean acertadas o no, nos van llevando por un camino cuyo trayecto se dibuja con los trazos de nuestra propia responsabilidad. Por ello, las grandes decisiones deben ser tomadas con calma y reflexión. Comprar una casa es sin duda una de esas grandes decisiones, como también lo es la de elegir hipoteca.

Una vez dado el salto no hay vuelta atrás. El compromiso con el banco es a largo plazo y condicionará nuestra vida, tanto si hemos hecho una buena elección como si ha sido equivocada. Pero es una decisión que debemos tomar nosotros personalmente, sin que nadie nos reemplace en el proceso de elección. Más que nada porque somos quienes estarán atados a la deuda hipotecaria durante mucho tiempo.

Elegir hipoteca con sentido común

Antes de hablar de las características más importantes a tener en cuenta de las hipotecas, conviene recordar algunos principios básicos de sentido común por los que guiarnos previamente a la toma de una decisión tan transcendental en nuestras vidas

  • No endeudarse sin necesidad
  • Ya que hemos decidido lanzarnos a comprar una casa, únicamente debemos solicitar el importe necesario para su adquisición. Hay que tratar de ajustarlo al mínimo posible. Cuanto menos dinero solicitemos, más corta será la amortización de la hipoteca. Es fundamental ser consciente del capital ahorrado disponible antes de solicitar una hipoteca, así como los costes que conlleva su formalización (gastos de tasación, notaría, registro, impuestos), más los que establece el banco (comisión de apertura, amortización de capital, subrogación). Es momento de comparar todas las ofertas utilizando los simuladores para calcular hipotecas.

    No debemos perder nunca de vista el porcentaje máximo que necesitamos financiar. La mayoría de los bancos no conceden más del 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. Por ejemplo, si la casa cuesta 150.000 euros, lo habitual es que el banco no de más de 120.000 euros.

    • Tener capacidad para pagar las cuotas

    Cada mes nos llegan facturas de lo más variado: luz, teléfono, internet, letra del coche, cuota del gimnasio, algún préstamo pequeño… La cuota mensual derivada de la hipoteca será sin duda elevada. Por tanto, hay que ser muy consciente de los ingresos y los gastos de cada mes. A modo de estimación sobre hasta dónde deberíamos comprometernos, es recomendable no dedicar más de un tercio de los ingresos netos de cada mes al pago de la cuota hipotecaria.

    • No contratar productos que no se comprendan

    Las ofertas para elegir hipoteca son numerosas. No son pocos los casos en los que resultan algo enrevesadas o que venden supuestos beneficios que el tiempo convierte en desventajas. Hay que desconfiar de aquello que no entendamos bien. Ya que firmamos un contrato a largo plazo, que seamos conscientes desde el principio de dónde nos hemos metido y de las obligaciones comprometidas. Mejor ir a lo sencillo.

    Por ejemplo, elegir una hipoteca con plazo de carencia de amortización donde se pagan las cuotas periódicas por intereses, a la larga no suele resultar una buena opción. Quizá supongan un respiro económico en caso de insolvencia temporal, pero con el paso del tiempo seguramente no se ajustarán a nuestra futura capacidad de pago.

    • Equilibrio entre tipo de interés y plazo de devolución

    En este caso habrá que mirar bien por todos lados y utilizar simuladores para calcular hipotecas. La cuota de amortización debe adecuarse correctamente a nuestras posibilidades económicas. Un plazo muy largo implica mayor pago de intereses. Un plazo muy corto genera una cuota demasiado alta. La clave es encontrar una combinación aceptable.

    Elegir hipoteca según el tipo de interés

    Toda operación financiera en la que nos prestan dinero lleva aparejado el abono de algún tipo de interés. Lógicamente, ahí está el negocio de los bancos. En el caso de las hipotecas, el tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto,

    • Hipoteca de interés fijo

    Esta opción ofrece unos tipos de interés más elevados que los variables, sin embargo, permiten mantenerse al margen de las fluctuaciones de los tipos de interés. El cliente tiene la seguridad de que siempre pagará la misma cuota mientras dure la hipoteca. Así puede planificarse financieramente mejor.

    Siempre cabe la duda de si es una buena elección. Con motivo de la pandemia, el plan de ayudas de la UE para facilitar la recuperación económica de los estados miembros ha dado lugar a que los tipos de interés se encuentren en mínimos históricos. El Euribor, el índice de referencia de la gran mayoría de las hipotecas de España terminó 2020 en el -0,497. Un dato muy beneficioso para las hipotecas variables. Pero también hay que tener en cuenta que no durará siempre. Hay que elegir entre la seguridad de una cuota siempre igual o el pago de una cuota, actualmente más baja, pero con un incierto futuro de posibles subidas. En los últimos tiempos han ido aumentando el número de personas que se decantan por la hipoteca con un interés de tipo fijo.

    • Hipoteca de interés variable

    Para calcular este tipo de interés hay que sumar el índice de referencia (generalmente el Euribor a doce meses) con un diferencial, que se trata de un porcentaje fijado por cada banco de carácter invariable. Sin embargo, el Euribor va variando, por lo que, en función de su subida o bajada, el interés a pagar en la hipoteca variable será mayor o menor, lo que repercute obviamente en la cuota mensual.

    La diferencia principal entre una hipoteca de interés fijo o de interés variable radica en los intereses a pagar tras el primer año. A veces tras los primeros seis meses, en función de lo que aparezca reflejado en el préstamo hipotecario. En esta fecha es cuando comienzan las revisiones de las hipotecas variables. Si el Euribor baja, el titular de la hipoteca variable se verá beneficiado, pero si sube tendrá que pagar más en cada cuota. En cambio, el titular de la hipoteca de tipo fijo no se ve afectado por las variaciones del Euribor. A día de hoy, las hipotecas variables son más rentables que las fijas. La cuestión es que seguramente cambiará a la larga.

    • Hipotecas de interés mixto

    Otra opción que debemos valorar. Consiste en una hipoteca de interés variable la cual incluye un primer tramo con interés fijo. El plazo de duración de este tipo de interés puede ser de tres, cinco o incluso más de diez años. Pasado este tiempo y hasta el final de la hipoteca, esta se regirá por Euribor + diferencial fijado.

    Como la hipoteca fija y la variable, la mixta también tiene sus ventajas e inconvenientes. Los años de interés fijo no permiten beneficiarse de un Euribor bajo, mientras que cuando sea variable el interés puede sufrir las subidas de dicho índice. Sin embargo, si tenemos una buena capacidad de ahorro y somos capaces de amortizar la hipoteca con antelación, limitando así el tiempo en que se aplicaría el interés variable, este producto financiero puede resultarnos beneficioso.

    Plazo de devolución de la hipoteca y comisiones

    Plazo de devolución

    Como indicamos al principio del artículo, lo ideal es tratar de alcanzar un equilibrio entre interés y plazo de devolución. Al elegir hipoteca, cuantos menos años tengamos que pagar cuotas menos intereses nos cobrará la entidad bancaria. La disminución del pago de intereses entre una hipoteca a 20 años y la misma puesta a 30 años es considerable. 

    El problema es que no tengamos unos ingresos estables o elevados. En este caso es mejor poner la hipoteca a 25 o 30 pues la cuota a pagar será siempre más baja. Lo bueno es que si en el futuro mejoramos nuestra economía, podemos hacer amortizaciones anticipadas. Para que nos salgan rentables estas amortizaciones deberá estar fijado en la firma de la hipoteca que no están sujetas al pago de ninguna comisión.

    Comisiones 

    Es un apartado fundamental para aquellos que quieren solicitar una hipoteca. Buscar y comparar las ofertas disponibles permite hacer una criba que deje al final con dos o tres posibles opciones. Junto a los gastos de formalización de la hipoteca hay otros costes fijados por el banco, como puede ser, por ejemplo, las comisiones de apertura, amortización anticipada, subrogación y novación.

    La nueva ley hipotecaria introdujo cambios en estas comisiones. Mientras que unas se han eliminado, otras sufrieron una rebaja.

    Comisión de apertura

    Es laúnica comisión que debe pagar el cliente al formalizar la hipoteca. Solo se puede cobrar una única comisión que unifica los gastos de formalización, estudio y gestión.

    Comisión de amortización anticipada

    Hipotecas de tipo fijo: si la amortización ocurre durante la primera década, el máximo a pagar será un 2% del capital reembolsado. Si se produce después de los diez años, la comisión máxima no superará el 1,5% del capital reembolsado.

    Hipotecas de tipo variable: durante los tres primeros años se aplica una comisión del 0,25% del capital reembolsado mientras que si tiene lugar durante los cinco primeros años la comisión será del 0,15%. Pasado este periodo de tiempo no se podrá cobrar ningún tipo de comisión por nuevas amortizaciones.

    Subrogación: durante la duración de la hipoteca pueden producirse circunstancias que modifiquen la situación económica del cliente. Lo aconsejable entonces es modificar las condiciones de la hipoteca. La novación implica renegociar con el banco mientras que la subrogación permite cambiar la hipoteca a otra entidad. La nueva ley hipotecaria elimina las comisiones por subrogación o novación. El único caso en que se mantiene es la subrogación o novación de una hipoteca con tipo de interés variable a una de tipo fijo. La comisión máxima a pagar por tal cambio es del 0,15% si tiene lugar durante los tres primeros años. Del cuarto año en adelante no hay que pagar nunca comisión.

    Productos vinculados a la hipoteca

    A la hora de elegir una hipoteca, la entidad bancaria nos ofrecerá una serie de productos extra. Si bien no son obligatorios, su contratación permite que puedan producirse mejoras en el tipo de interés de la hipoteca.

    • Domiciliación de nómina y recibos: es de los más clásicos y no supone ningún coste para el cliente.
    • Seguro de vida: sirve para cubrir el riesgo de muerte o invalidez absoluta o permanente del titular de la hipoteca. De esta manera, si esta situación tiene lugar, el seguro cubre lo que queda por pagar del préstamo.
    • Tarjetas: pueden ser tanto de crédito como de débito. Algunos bancos obligan a que se realice con ellas un gasto mínimo anual.
    • Seguro del hogar: es el único seguro obligatorio cuando se firma la hipoteca. Sin embargo, no tiene por qué contratarse necesariamente con el banco que nos concede la hipoteca.
    • Plan de pensiones: generalmente los bancos exigen que se produzca una aportación mínima de entre 600 a 2.000 euros, según la entidad.

    Hay que tener en cuenta que si la contratación de estos productos bonifica el tipo de interés de la hipoteca, en caso de cancelación de los mismos el interés se verá afectado. En la siguiente revisión de la hipoteca el interés subirá en función de las vinculaciones canceladas. Lo habitual es que la cancelación de un producto vinculado pueda producirse al año de su contratación. 

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